SIKÇA KULLANILAN TERİMLER

MÜLKİYET: Mülkiyet sözü Arapça mülkten (maldan) gelmektedir. Bir mala sahip olma, onu serbestçe kullanma hakkını kendinde bulundurma anlamındadır.

TAM MÜLKİYET: Mülkün tamamına ve her hakkına sahip olmak demektir.

İŞTİRAK HADLİ MÜLKİYET: Birden çok kişinin aralarında daha önce kişisel bir bağ yada bir ortaklık nedeniyle bir şeye birlikte malik olmalarıdır. İştirak hadli mülkiyetin alım satımı yapılamaz.

MÜŞTEREK MÜLKİYET: Birden çok kişinin belirli bir mala aynı anda hisseli olarak malik oldukları topluluk mülkiyeti şeklindedir.

İRTİFAKLI MÜLKİYET: Söz konusu olan taşınmaz üzerinde yararlanma olanağı sağlayan bir haktır.Örneğin geçit hakkı gibi.

İNTİFALI MÜLKİYET: Mülkün ölünceye kadar kullanma ve faydalanma hakkıdır.Bu hak ölümle düşer veya rızai feragat ile düşer.

ZİLLİYET HALİNDE MÜLKİYET: Bir taşınmaza arasız, kesintisiz ve itirazsız uzun süre elinde bulunduran ve ihya ederek kullanan kişinin sahip olduğu haktır.

ŞUFA HAKKI: Müşterek sahip olunan taşınmazları hissedarlardan birinin öncelikle satınalma hakkıdır.

KAT MÜLKİYETİ: Kat mülkiyetine konu olan ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, bu hakka sahip olanlara kat maliki denir.

KAT İRTİFAKI: Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra kanunla gösterilen şartlar yerine getirilerek kat mülkiyetine geçilir.

VERASET VE İNTİKAL: Miras bırakanın üzerindeki menkul ve gayri menkulleri ölüm ile mirasçılarına intikal eder. Gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkından yararlanabilmek için mirasçılar sulh hukuk mahkemesinden veraset ilamı alarak bununla birlikte veraset intikal vergisini yatırarak tapuda tescil işlemini yaptırırlar.

İPOTEK: Gayrimenkul rehin çeşitlerindir.Tapuda kayıtlı gayrimenkulü teminat göstererek işinin nakdi sıkıntısını gideren işlemlerdendir. Örnek; banka kredisi sağlamak, alacağını teminat altına alma için kullanılır.

ŞERH: Bir taşınmazın üzerinde yapılacak herhangi bir çalışma için konulan dikkat notudur.

TEDBİR: Gayrimenkulün el değiştirmesini engellemek amacıyla mahkeme tarafından tapuda konulan kayıtlardır.

İMAR DURUMU: Parsel temelinde yapılan taban alanını , yüksekliğini,biçimini yollar ve komşu parsellerden çekme mesafelerini gösteren belgedir.

İFRAZ: Ayırma

TEVHİT: Birleştirme

HARİTA ÖLÇÜLERİ: İmar planına altlık teşkil eden halihazır haritalar 1/500, 1/1000, 1/2000, 1/5000, 1/10000,1/25000
1/500 de 1mm 0.50 metreyi gösterir.
1/1000 de 1mm 1 metreyi gösterir.
1/5000 de 1mm 5 metreyi gösterir.
1/10000 de 1mm 10 metreyi gösterir.

SIKÇA SORULAN SORULANLAR

Satış işleminde harç oranı; Satış için beyan edilen değer üzerinden satıcı ve alıcı için BİNDE 15.
Satış işleminde istenen belgeler;
1-Her iki tarafın fotoğraflı nüfus cüzdanları
2-Satıcıdan 1, alıcıdan 2 vesikalık fotoğraf
3-T.C. kimlik no
4-Vergi kimlik no -vergi dairesinden alınmış kart şeklinde olmalı
5-Deprem sigortası poliçesi -DASK
6-Tapu

İşyeri kiralarındaki stopaj oranı; %22. Beyanname brüt tutar üzerinden verilir. Yıllık kira bedeli toplamı 14 milyar TL yi geçmiyorsa, beyan edilmez. Üzerinde ise; beyan edilir.(2004 yılı için)

Gayrimenkullerin satılmasından sağlanan kazançların vergilendirilmesi;Mükelleflerin elde ettikleri gayrimenkulü 4 yıl süre ile ellerinde tuttuktan sonra elden çıkarmaları durumunda; alım satımdan sağladıkları kazançlar gelir vergisine tabi tutulmayacaktır.

Vergiler;
 

Arsa; belediye sınırları içinde parsellenmiş arazidir.

Arazi; sınırları dağ,çit,duvar,ağaç gibi tabi ve suni işaretlerle çevrili bulunan yeryüzü parçasıdır.



Birden fazla bloktan oluşan apartmanlarda masraflar nasıl karşılanır ?

Eğer apartman tek parsel üzerinde yer alıyorsa, girişleri farklı birden fazla blok'a ayrılması hiçbir şey fark ettirmeyecektir. A,B veya C blokta yapılan bir onarımın masrafı, tüm bağımsız bölüm malikleri tarafından ortak olarak karşılanır.
Ancak birçok durumda bu anlaşmazlıklara sebebiyet verir. Bu gibi durumların önüne geçilmesi için, sadece bir blok tarafından kullanılan yani ortak kullanılmayan bölümlerin masraflarına kimlerin katılıp katılmayacağı hususu önceden belirlenip yönetim planında hüküm altına alınmalıdır.

Apartmanda kat maliki diğer daireleri rahatsız ediyorsa ne yapılabilir ?

Öncelikle bu kişi veya kişilerin uyarılması gerekir. Eğer taşkınlık yapanlar kiracı ise ev sahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi ve uyarılması gerekmektedir. Uyarılar sonuç vermediği taktirde kişi veya kişilerin yaptıkları ver taşkınlık bir suç teşkil etmektedir. Bu durumda alınabilecek en etkili önlem diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi olmalarıdır. Bu şekilde sulh ceza mahkemelerine başvurabilirsiniz.Böylesi bir durumun aynı zamanda bir çekilmezlik hali oluşturduğu göz önünde bulundurulduğunda, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. Maddesi uyarınca rahatsızlık veren dairenin diğer daireler tarafından birleştirilerek rayiç bedel üzerinden satın alınması da mümkündür.

Apartmandaki boş kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi ?

Kapıcı daireleri ortak mahallerdir. Ortak mahallerin maliki tüm bölüm malikleridir. Bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacaksa oy çokluğu yeterli değildir, oy birliği gerekir. Yani tüm bağımsız bölüm maliklerinin oyunun alınması şarttır, Kat maliklerinin çoğunluğunun oyu yeterli değildir. Bu sayede kiraya verilmesi mümkündür.

Yönetim kaç kişiden oluşur ?

Yönetimin kaç kişi olacağı yönetim planı ile belirlenir. İki ihtimal vardır; ya yönetici adı altında bir kişi, ya da yönetim kurulu adı altında 3 kişi seçilir.

Bağımsız bölümler arasında apartman giderleri nasıl bölüştürülür ?

Bağımsız bölümler arasında giderlerin nasıl bölüştürüleceği yönetim planından araştırılır. Açık bir hüküm varsa bu uygulanır. Açık hüküm yoksa; kapıcı, bahçıvan, bekçi, kaloriferci ücretleri eşit bölüştürülür. Diğer giderler arsa payı oranına göre bölünür. Aynı alana sahip iki dairenin arsa payları farklı olabilir. Çünkü arsa payı rayiç değerler üzerinden hesaplanır, örneğin 8 katlı bir apartmanın 3, 4 ve 5inci katları diğerlerinden daha pahalı olabilir. Buna rağmen arsa paylarının farklı olması şart değildir. Esasen bağımsız bölümün değerine uygun arsa payı verilmesi kanuna uygun olur.

Yakıt parası kalorifer dilimi esasına göre alınabilir mi ?

Yakıt parası kalorifer dilimi esasına göre alınabilir, ancak bunun doğru ya da en adil yol olduğunu söylemek doğru olmaz. Apartmanın ısınma projesi yapılırken, dairelerin eşit ısınabilmelerini sağlamak amacıyla kalorifer dilimleri hesaplanır. Dolayısıyla arsa payı oranına göre paylaştırılması çok daha adildir. Eğer bazı malikler radyatörlerine proje dışı dilim ilave ettirmişler ise bunların tespit edilmesi ve söktürülmesi gerekir.

Eşe yapılan satışta şuf'a hakkı kullanılabilir mi ?

Ortak mülkiyetin paydaşı, payını karı ve kocaya, çocuklarına veya akrabaya temlik ederse, görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekte miras hukuku ile ilgili amaç ya da bağış düşüncesi varsa şuf'a hakkı kullanılamaz. Davalının bu şekildeki savunması, her türlü delille ispatı mümkün olduğundan araştırılmalıdır.

Ev sahibi kiracısının halen ikamet ettiği daireye ihtiyacı olduğunu öne sürerek tahliyesini isteyebilir mi ?

6570 sayılı yasa ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması yanında zorunlu olması koşulunu da aramaktadır. Şehir merkezinde kendisine ait normal bir evde oturan davacının ihtiyacının, zorunlu olduğundan söz edilemez. Kiralayanın halen oturduğu ev, büyüklük ya da konfor bakımından kiracının dairesiyle mukayese edilir; dava edilen yerin vasıfları üstün ise tahliye kararı verilir.

Apartman yönetim planında depolu dükkan olarak görünen bölüm farklı bir amaçla kullanılabilir mi ?

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümleri gerek eklentilerini kullanırken, birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin hakkını çiğnememek ve yönetim planına uymak zorunda olduklarından, örneğin tapuda depolu dükkan olarak kayıtlı bağımsız bölümün baca ve benzeri tesisleri bulunmadığından, ve bunlar olmadığı taktirde doğan rahatsızlıklar giderilemeyeceğinden, pasta imalathanesi veya fırın olarak çalıştırılması ve benzeri faaliyetlerin, rahatsız edici faaliyetler olarak değerlendirilmesi ve men edilmesi gerekir.

Kiranın yüksekliği tahliye nedeni olabilir mi?

Kira parasının, günün ekonomik koşulları karşısında aşırı derecede yüksek olması, 'akdin icrasını tahammül edilmez hale getiren sebepler' arasında sayılmadığından; sözleşmenin bitiminde kira tespit davası açılabileceği gibi, sözleşmenin sona ermesinden önce de, bedele ilişkin hükümlerin, günün koşullarına göre değiştirilmesi görevli mahkemeden istenebileceğinden, kira bedelinin yüksekliğinden dolayı sözleşmenin feshi davası açılamaz. Ancak ilk sözleşmenin süresi sone ermişse veya uzun süreli sözleşmede 'uyarlama davası' açılmış ve bu davada belirlenen yeni kira bedeli yüksek ise, sözleşmenin feshi mümkündür.

Kiralayan dışında bir kişinin çektiği temerrüt ihtarı tahliye nedeni midir?

Sözleşmede, kira parasının kiralayanlar dışında bir kişiye ödenmesinin kabul edilmesi; bu kişiye kiralayanlık ve alacaklılık hakkı vermez. Bu şahsın çektiği temerrüt ihtarı davaya etkili olmaz.

Kira tespiti nasıl yapılmalıdır?

Yeni dönem kira parasını taraflar, bir anlaşma yaparak saptayamadıkları taktirde, davacı kira parasının tespitini mahkemeden isteyebilir. Mahkemece yapılacak iş, mahallinde keşif yapmak, dava konusu yerin serbestçe kiralanması halinde getirebileceği kira parası hesap edilmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınarak, hak ve nesafete uygun bir kira parası taktir edilmelidir.

Arsa payına itiraz edilebilir mi?

Evet, edilebilir. Kat mülkiyeti kurulduğunda bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olmayan arsa paylarına karşı kat maliklerinin arsa payının düzeltilmesi için dava açma hakkı vardır.

Bahçe tek bir kat maliki tarafından kullanılabilir mi?

Bahçe normal şartlarda ortak kullanıma açık bir bölümdür. Ancak özel durumlar söz konusu olabilir. Örneğin binanın arka bahçesi zemin kattadır ve bahçeye geçiş sadece katta oturan kat malikinin evinden sağlanmaktadır. Böyle durumlarda, yani ayrı bir geçiş yeri olmayan apartmanın arka bahçesinin kat maliklerinden birisi tarafından kullanılmasını yasaklayan herhangi bir yasa hükmü yoktur. Tabii ki eğer yönetim planında özel hüküm varsa bahçe (veya ortak yer) bir veya birkaç bağımsız bölüme tahsis edilebilir.

Apartmanın bahçesi otopark haline getirilebilir mi?

Mimari projede belirtilmediği taktirde bahçenin otopark haline getirilmesi olanaksızdır. Ancak kat malikleri ittifakla karar verirlerse mümkün olabilir.

Evde evcil hayvan beslenebilir mi?

Yönetim planında aksi belirtilmediği taktirde evcil hayvan beslenemez. Yönetim planında ne tür evcil hayvanların beslenebileceği özel bir madde ile belirtilebilir. Evcil olmayan hayvanlar (yılan vb.) hiçbir şartla beslenemez.

Pencere kapı haline getirilebilir mi?

Her ne sebeple olursa olsun projeye aykırı olarak pencere kapı durumuna getirilemez. Eğer apartmanın ön cephesinde ise dış görünümü bozacağından, plana aykırı yeri bile değiştirilemez.

Çekme kat imar affına girebilir mi?

Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapılan inşaatın, imar affı yasasına göre tescil edilebilmesi için yapılan ilavenin bağımsız bölüm niteliğinde olması ve önceden verilmiş bir arsa payının bulunması gereklidir. Bu niteliklerden uzak, çekme katın genişletilmesi şeklindeki ilave için hükmen tescil söz konusu olamaz. Çekme katın tam kata çevrilmesi kat maliklerinin ittifakı ile mümkündür.

Çekme kat izni alındığında kalorifer dilimi eklenebilir mi?

Evet, çekme kata muvafakat verilmesi, kalorifer dilimi eklenmesinin kabul edilmesini de kapsar.

Daire içi duvarlar yıkılarak iki oda birleştirilebilir mi?

Evet, daha rahat kullanım amacıyla daire içi duvarlar kaldırılabilir.

Boş duran daire için asansör tamir parası verilir mi?

Evet verilir. Dairenin boş olup olmaması, kiraya verilip verilmemesi yönetim giderlerinden muaf olmayı gerektirmez. Ancak yönetim planında aksine hüküm olabilir.

Soğuk hava deposu için kalorifer parası ödenir mi?

Şayet söz konusu bölüm, projede soğuk hava deposu olarak gösterilmiyorsa, bölüm sahibi kalorifer giderlerine katılmak zorundadır.





Konut Sigortaları
Konut sigortası bina ve isteğe bağlı olarak içinde yer alan eşyaları güvence altına alır. Bu durumda bina içerisindeki her türlü sabit tesisat da sigorta kapsamına girer.

1. Konut Sigortasında Bulunan Ana Teminatlar
Konut sigortası teminatları sigorta şirketlerine göre farklılık göstermekle birlikte hepsinde ortak olan ana teminat yangın teminatıdır. Yangın teminatı: Yangın, yıldırımın ve infilakın neden olduğu zararları güvence altına alır.
2. Konut Sigortasında Bulunan Ek Teminatlar
Grev, lokavt ve kötü niyetli halk hareketleri teminatı: Bu tür hareketlerin neden olacağı zararları güvence altına alır. Her bir hasarda hasar bedelinin yüzde beşi oranında muafiyet uygulanır.

Sel/su baskını teminatı: Sigortalanan konutun civarındaki nehir, çay, dere ve kanalların taşması, olağanüstü yağışlar nedeniyle meydana gelen sel sonucu dışarıdan basan suların vereceği zararları güvence altına alır.

Cam kırılması teminatı: Bu teminat sabit ve dik durumda takılı olan cam ve aynaların kırılması sonucunda meydana gelebilecek zararları güvence altına alır.

Ferdi kaza teminatı: Sigortalının, riziko adresinde iken, poliçe kapsamında olan bir kaza sonucunda vefat etmesi halinde lehdarına, malül olması halinde kendisine, poliçede belirtilen limitler dahilinde tazminat ödenir.

Hırsızlık teminatı: Bu teminat bir hırsızlık sonucu çalınan eşyaları ve hırsızın bina veya eşyalara vereceği zararları güvence altına alır.

Konut yardım teminatı: Su tesisatı, elektrik, çilingir, cam ve benzeri tamir işleri için acil servis ve irtibat hizmeti sağlar.

Enflasyondan korunma teminatı: Bu teminat enflasyon ortamında bina ve eşyaların güncel değerini korumasını sağlar. Sigorta bedeline sigorta süresi boyunca seçilecek enflasyondan korunma oranı kadar artış uygulanır. Ancak hasar tarihinde seçilen oran Devlet İstatistik Enstitüsünün açıklamış olduğu oranın üzerinde ise DİE'nin oranı uygulanır.

Deprem ve yanardağ püskürmesi teminatı: Bu teminat deprem ve yanardağ püskürmesinin doğrudan neden olacağı bütün zararları güvence altına alır. Bir hasar durumunda Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) limiti dahilinde ödeme yapılır. 2005 yılı için belirlenen en yüksek ödeme limiti ise 85.000 YTL dir. Bu bedeli aşan kısım için konut sigortası kapsamında yer alan deprem ve yanardağ püskürmesi teminatı alınması gerekir.

Aile reisi sorumluluğu teminatı: Aynı evde ikamet eden sigortalı ve ailesinin, mesken içinde üçüncü şahıslara bir kaza sonucu verebilecekleri ölümlü ve ölümsüz bedeni ve maddi zararlar belli oranlarda teminat altına alınır.

Dahili su teminatı: Su tesisatının patlaması, taşması, sızması, tıkanması, kırılması ve donması sonucu evde oluşan zararlar ile muslukların açık unutulması gibi durumlarda meydana gelebilecek hasarları güvence altına alır.

Yer kayması teminatı: Sigortalı binanın inşa edilmiş olduğu arsada veya civarında oluşan yer kayması veya toprak çökmesi sonucu evde oluşacak hasarları güvence altına alır.

Araç çarpması teminatı: Kara ve hava taşıtlarının sigorta teminatı altına alınmış konuta çarpması sonucu oluşacak hasarları güvence altına alır.

Fırtına teminatı: Fırtına veya fırtına sırasında rüzgarın sürüklediği veya attığı şeylerin çarpması sonucu oluşacak hasarları güvence altına alır.

Duman teminatı: Bir boru veya menfezle bacaya bağlanmış, ısıtma ve pişirme cihazlarının kusurlu şekilde çalışması nedeniyle çıkan duman sonucu oluşacak hasarları güvence altına alır.

Kar ağırlığı teminatı: Yoğun kar yağışından sonra çatı üzerinde biriken kar, ağırlığı nedeniyle bina ve içindeki eşyalara zarar verebilir. Kar ağırlığı teminatı bina ve içindeki sigortalı değerlerde meydana gelen hasarları güvence altına alır.

Yangın mali mesuliyet teminatı: Sigortalının kendi sorumluluğundan doğan bir hasar sonucunda komşu, kiracı veya ev sahibine vereceği hasarları güvence altına alır.

Enkaz kaldırma teminatı: Hasar sonucu meydana gelen yıkıntının taşınma masraflarını güvence altına alır.

Alternatif ikametgah değişikliği masrafları ve kira kaybı teminatı: Bir hasar sonucu sigortalı konutun kullanılamaz hale gelmesi durumunda, teminatta belirtilen süre dahilinde başka bir konuta taşınılabilir. Hasarlı ve sigortalı konutun tamiri ve yeniden inşası yapılırken kullanılan diğer konutun kullanma maliyeti ise poliçede belirtilmiş teminat bedeli dahilinde karşılanır.

Konut Sigortası İndirimleri

Hasarsızlık indirimi: Sigorta süresi içinde konut ile ilgili herhangi bir hasar talebinde bulunulmamış ise, poliçenin yenilenmesi halinde devam eden sigorta yılı için sigorta şirketine göre değişen oranlarda hasarsızlık indirimi uygulanır.

Alarm indirimi: Konutunuzda çalışır durumda bulunan bir alarm olması halinde sigorta şirketine göre değişen oranlarda alarm indirim uygulanır.

Bazı sigorta şirketlerince uygulanan bu indirimlerden yararlanabilmek için police yaptırma esnasında doğru ve eksiksiz beyan verilmelidir. Hasar durumunda seçilen indirimin belgelenmesi gerekir. Aksi takdirde toplam hasar tutarı üzerinden belgelenemeyen hasarın tutarı kadar bir kesinti yapılır.

Konut Poliçelerinin Kapsamadığı Varlıklar

Nakit para ve değerli mücevherler genel olarak sigorta kapsamı dışındadır . Bazı sigorta şirketleri sadece çok az miktarlarda parayı kapalı ve kilitli bir yerde bulundurulması şartıyla güvence altına alır. Değerli mücevherleri ise ancak çelik kasa içerisinde kilitli durumda bulundurulması şartıyla güvence altına alır. Bir hasar durumunda evden para veya buna benzer nitelikteki değerli kişisel eşyaların çalınması hali genel olarak sigorta şirketlerinin ödeme yapabilecekleri durumların dışında kalır.

Konut Poliçeleri Kapsamı Dışında Kalan Durumlar


Konut poliçelerinde de diğer tüm poliçelerde olduğu gibi kapsam altında olan ve olmayan haller özel ve genel şartlar ile belirtilmiştir. Konut poliçesi genel şartları her sigorta şirketi için aynıdır. Özel şartlar ise şirketler arasında farklılık gösterir. Genel şartlara göre konut poliçeleri kapsamı dışında kalan haller aşağıda belirtilmiştir:

Savaş, her türlü savaş olayları istila, yabancı düşman hareketleri, çarpışma (savaş ilan edilmiş olsun veya olmasın), iç savaş, ihtilal, isyan, ayaklanma ve bunların gerektirdiği inzibati ve askeri hareketler nedeniyle meydana gelen bütün zararlar.

Herhangi bir nükleer yakıttan veya nükleer yakıtın yanması sonucu nükleer artıklardan veya bunlara atfedilen sebeplerden meydana gelen iyonlayıcı radyasyonların veya radyo-aktivite bulaşmalarının ve bunların gerektirdiği askeri ve inzibati tedbirlerin sebep olduğu bütün zararlar. (Bu bentte geçen yanma deyimi kendi kendini idame ettiren herhangi bir nükleer ayrışım olayını da kapsayacaktır.)

Kamu otoritesi tarafından sigortalı varlıklar üzerinde yapılacak tasarruflar sebebiyle meydana gelen bütün zararlar.

Yangın olmaksızın, sigortalı varlıkların kendi kusurlarından veya kendi bünyelerinde meydana gelen bozulmalar nedeniyle uğradıkları zararlar.

Yangın olmaksızın, sigortalı varlıkların işlenmek için veya başka bir nedenle ateşe veya sıcaklığa tutulmasından, ocak veya ateş bulunan benzeri bir yere düşmesinden veya atılmasından veya elbise, çamaşır ve diğer eşya yanıklığı gibi alev almaksızın kavrulma veya yanmasından kaynaklanan veya ısıtma, aydınlatma, ütüleme aletleri ile lamba, mum, sigara ve bunların benzerlerine temasından doğan zararlar.

Yangın olmaksızın, elektrikle çalışan her türlü motor, elektrik veya elektronik alet, cihaz, tesisat ve kordonlarının kısa devre, topraklama, voltaj iniş çıkışları ve bu yüzden ısınma ve endüksiyon cereyanı gibi nedenlerle uğrayacakları zararlar.

Alçak basınç sebebiyle kapların içeri doğru çökmesi, yırtılması ve sair şekilde deformasyonu, yıpranması ile santrifüj kuvvetler ve mekanik olaylar nedeniyle sigortalı cihaz ve motorlarda meydana gelen bütün zararlar.

Prim borçları poliçede belirtilen tarihte ödenmemiş ise hasar tazminatını alabilir miyim?
Primleriniz, poliçe üzerinde yazılı süre ve koşullarda sigorta şirketine ödenmemiş ise sigorta şirketi hasar tazminatı ödemez . Bu nedenle sigorta primlerinizi zamanında ödemelisiniz.

Konut poliçenize ait bilgilerde eksik ve yanlış beyan sözkonusu ise karşılaşacağım yaptırımlar nelerdir?
İyi niyet esası çerçevesinde tüm beyanlarınızın gerçek ve son durumu yansıtması gerekir. Verdiğiniz bilgilerin doğru olmaması halinde konut poliçeniz geçersiz kabul edilir ve poliçe feshedilir. Poliçenizin olması durumunda bir hasarınız oluşursa hasarınız tamamen veya kısmen reddedilebilir.

Konutumda musluğumu açık unuttuğumda gerçekleşen zararlarımı poliçem karşılar mı?
Eğer konut poliçeniz kapsamında "dahili su" teminatı var ise musluğunuzun açık kalması sonucunda konutunuzda gerçekleşen zararlarınızı, poliçe limitleri dahilinde sigorta şirketiniz karşılar.

Gerçekleşen bir hasar nedeniyle ikamet ettiğim konut oturulamaz haldedir. Konutun tamir veya yeniden inşa edilmesi sırasında başka bir yerde ikamet etme masraflarını sigorta şirketi karşılar mı?
Eğer konut poliçeniz "alternatif ikametgah masrafları ve kira kaybı" teminatını içeriyorsa , başka bir yerde ikamet etme masraflarınız policenizde yazılı teminat bedeli ve kullanma süresi dahilinde sigorta şirketin tarafından karşılanır.

Tam kagir yapı ne anlama gelir?
Dış ve iç duvarları ile taban ve tavanları beton, taş tuğla gibi yanmaz malzeme ile yapılmış binalar tam kagir yapı olarak tanımlanır.

Yığma kagir yapı ne anlama gelir?
Taşıyıcı kolonları olmayan, dış ve iç duvarları ile tavan ve tabanları beton, taş, tuğla, briket gibi yanmaz malzeme ile inşa edilen binalar yığma kagir yapı olarak tanımlanır.

Gerçekleşebilecek bir deprem durumunda konutuma ve eşyalarıma gelen zararları konut poliçem karşılar mı?
Eğer konut poliçeniz "deprem ve yanardağ püskürmesi" teminatını içeriyorsa deprem olması durumunda meydana gelecek zararlarınız deprem ve yanardağ püskürmesi teminatı limitleri dahilinde karşılanır.Binanız eğer Zorunlu Deprem Sigortası kapsamında ise Zorunlu Deprem Sigortası poliçenizin bedeli üzerinde kalan kısmı için konut sigortası yaptırın, konutunuzu olası deprem hasarlarına karşı güvence altına alın.

Konut Hasarlarında Sigortalının Yükümlülükleri Nelerdir?

Sigortalı genel şartlara göre aşağıdaki hususları yerine getirmekle yükümlüdür.

Rizikonun gerçekleştiğini öğrendiği tarihten itibaren en geç beş iş günü içinde sigortacıya bildirimde bulunmak.
Sigortalı değilmişçesine gerekli kurtarma ve koruma önlemlerini almak ve bu amaçla sigortacı tarafından verilen talimata elinden geldiği kadar uymak.

Sigortacı veya yetkili kıldığı kimselerin, makul amaçlarla ve uygun şekillerde hasara uğrayan bina ve yerlere girmesine, bunları teslim almasına, el koymasına, muhafaza altına almasına ve zararı azaltmaya yönelik girişimlerde bulunmasına izin vermek.
Zorunlu haller dışında hasar konusu yer veya şeylerde bir değişiklik yapmamak. Sigortacının isteği üzerine, rizikonun gerçekleşmesi nedenlerini ayrıntılı şekilde belirlemeye, zarar miktarıyla delilleri saptamaya, rücu hakkının kullanılmasına yararlı ve sigorta ettiren için sağlanması mümkün gerekli bilgi ve belgeleri gecikmeksizin sigortacıya vermek.
Zararın tahmini miktarını belirtir yazılı bir bildirimi makul ve uygun bir süre içinde sigortacıya vermek.
Tazminat yükümlülüğü ve miktarı ile rücu haklarının saptanması için sigortacının veya yetkili kıldığı temsilcilerinin sigortalı yer veya şeylerde ve bunlarla ilgili belgeler üzerinde yapacakları araştırma ve incelemelere izin vermek.
Sigortalı yer veya şeyler üzerinede başkaca sigorta sözleşmeleri varsa bunları sigortacıya bildirmek.

Mortgage Nedir?

Mortgage, bir taşınmazın, bu taşınmazı elinde bulunduran bir kişiden ya da kurumdan belirli koşullarda başka bir kişi ya da kurum eline geçmesi işidir.

Mortgage, Türkçe morgıç diye okunmaktadır. Türkçe çeviri üzerinde çalışılsa da "İpotekli Konut Kredisi ya da Uzun Vadeli İpotekli Konut Kredi" olarak düşünülebilir. Son günlerde UDKE (Uzun Dönemli Konut Edindirme) olarak kullanılmaktadır.
Her ne kadar İpotekli Konut Kredisi sistemine benzese de yasa çıktığında Mortgage'in çok farklı ve hem kullanıcıya hem de kullandırına yarar sağlayacak özellikleri olacağını göreceğiz.

Bu koşullar her ülkede farklı uygulanmakla birlikte genel olarak şu konulara dikkat edilmektedir.

 Konut, genel olarak mevcut konut kredilerinden daha uygun koşullarda el değiştirebilmektedir.
 Konut, oturulabilir ve sağlam niteliktedir. Belirli bir yapı güveliği söz konusudur.
 Konut, hem alıcısı hem de satıcısı için güvenli bir şekilde el değiştirmektedir.
 Konut alıcısı, kullandığı krediyi dilerse erken ödeme koşullarında önceden kapatabilir.
 Konut alıcısı, ödeme güçlüğü yaşarsa yatırdığı paranın belirli bir kısmını geri alabilir durumda olacaktır.
 Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlenecektir.

Türkiye'de kuralların nasıl işleyeceği belirli olmamakla birlikte, yukarıdaki ana maddelerin birçoğunun olması kaçınılmazdır. İlgili yasa TBMM'de onaylanıp çıktıktan sonra bu konular netleşecektir.
Her nasıl çıkarsa çıksın, ev sahibi olmak isteyenler çok daha uzun vadede ve çok daha düşük faizle konut edinebileceklerdir. Bu işin finasmanı diğer yapılardan farklı olduğu için düşük faiz ve yüksek vade olanağı ile kredi kullanmak olasıdır. Belirli finans kuruluşları, alıcı ve satıcı arasında aracılık yaacaklar ve satışa konu olan taşınmaz için çıkartılan belgeler de IMKB gibi kuruluşlarda el değiştirebileceği için bundan da yararlanabileceklerdir. Öte yandan satılan konut Emlak uzmanlarınca incelenip aynı zamanda yapı güveliği konusunda da gerekli yeterliği taşıdıkları için, fazladan bir risk almayacaklarıdır.

Mortgage ile ev aldınız, o ev sizin mi oldu?

Hem evet hem hayır. Mortgage ile aldığınız eve hemen yerleşebilirsiniz ve kira ödemekten kurtulursunuz. Ama yükümlülüklerinizi tamamlayıncaya kadar o ev sizin değildir. Ne zaman ki tüm kredi borcunuzu kapatırsınız o ev artık sizin olur.
Ödeme güçlüğü çekmeniz durumunda tabii ki sistemden çıkışınız mümkündür. Yatırdığınız tüm parayı belirli koşullarda da belki daha fazlasını almanız mümkün olabilmektedir.
Mortgage'in anlamı da zaten rehinli satış anlamını içermektedir.

Mortgage ile neler olacak?
Mortgage, kesinlikle ucuz ve uzun vadede konut kredisi ile ev sahibi olmak isteyenlere çok yarayacaktır.
Öte yandan, mortgage sistemindeki konutlar, belirli bir yapı güveliği, imarlı yapı gibi koşullar içerdiği için sağlıksız konutlar yerine sağlıklı ve yaşanabilir konutlara talep olacaktır. Bu konutlar deprem güveliği gibi konularda da belirli düzeyleri sağlayacağından güvenilir konutlar ve şehirler oluşmasında katkısı olacaktır.
Mortgage ile, emlak piyasası, inşaat piyasası ve konutla ilgili tüm sektörler (perdeciden tutun da parkeciye kadar, döşeme ve dekorasyon işlerinden tutun da boyacılara kadar) hareketlenecek ve hem piyasa canlanacak hem de ekonomik büyüme ve iş sağlama olanakları doğacaktır.
Mortgage ile konut satışları denetim altına alıncak ve böylece devlet daha fazla vergi toplayabilecektir.

 

Alınacak Konutun Fiyatını Belirlemenin 40 Yolu
Yazar: Nuri Özelmacıklı
 

Bir konut satın alırken kendiniz de değerleme yapabilirsiniz. Emlak uzmanları, konut fiyatı ile ilgili değerleme yaparken, 40 ayrı kriteri birleştiriyorlar. Böylece daha gerçekçi fiyatlar bulunuyor. Büyük yatırım ifade eden alımlarda değerlemeyi uzmanlara yaptırmak en doğrusu. Ancak bunun için parası olmayan daha küçük ölçekli alımlarda, alıcı, aşağıda listesini verdiğimiz kriterlere göre kendisi de bir araştırma yaparak yaklaşık sonuçlar bulabilir. Bu 40 kriter şöyle:

1- İnşaat kalitesi: Demirden çimentoya, sıvadan işçiliğe kadar bütün unsurlar inşaatın kalitesini oluşturur. Bunlar fiyata etki eder.
2- Arsa alanı: Konuta düşen arsa payı önemli. Bu pay arttıkça fiyat da artar.
ÖRNEK ARSA PAYI HESAPLAMASI: Satın alınacak gayrimenkulun ARSA ALANI 890 m2 ise ve size düşen arsa payı 20/1600 oranında ise hesaplama yöntemi şöyledir: 890/1600=0,55625.Bu oranı 20 pay ile çarpınız : 20 x 0,55625 =11,125 m2 sizin dairenize düşen arsa payı miktarınızdır.
3- İnşaat alanı: Binanın oturum alanının arsaya oranı küçüldükçe konut değerlenir.
4- Toplam kullanım alanı: Konutun kullanım alanı arttıkça fiyat artar.
5- Net alan: Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alanı. Net alanın fazla olması değeri artırır.
6- Sosyal tesisler: Spor alanları ve toplantı salonları. Sosyal tesisler konuta değer katar. Konut alırken sosyal tesislerden hissenizin olması halinde alacağınız konut daha fazla değer kazanır.
7- Yeşil alan: Konutun değerini yükseltir. Çevre düzenlemesi her zaman fiyatı artırıyor.
8- Mevkii: Binanın bulunduğu semt ve ilçe. Otoyollarına yakınlığı, Metro bulunması veya ileride metro geçme ihtimali gibi değerlere de dikkat etmek gerekir.
9- Deniz manzarası: Deniz gören konutlar her zaman daha pahalıdır.
10- Doğa manzarası: Doğa manzarası konutların fiyatını yükseltir.
11- Güvenlik sistemi: Binada güvenlik sistemi varsa, bu fiyatı olumlu yönde etkiler.
12- Spor kompleksi: Spor yapılabilecek kapalı salon ve sağlık merkezinin bulunması konutun fiyatını yükseltir.
13- Kapıcı dairesi: Binada kapıcı dairesi, villada müştemilat bölümü konutun değerini artırır.
14- Asansör: Asansörlü binalardaki konutlar, her zaman için daha kıymetlidir.
15- Hidrofor ve su deposu: Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır.
16- Açık otopark: Binadaki açık otopark alanı konuta değer katar.
17- Kapalı otopark: Konutun kapalı otoparka sahip olması fiyatı açısından olumlu avantajdır. Tapuda otopark alanında hisseniz olduğu görülmesi de bina değerini yükseltir.
18- Havuz: Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat üzerinde etkilidir. Yüzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahalıdır.
19- Özel dekorasyon: Konutta dekorasyon ve dekorasyonun kalitesi fiyatı yükselten etkenler arasındadır.
20- Şömine ve barbekü: Konutta şömine ve barbekü bulunması, konutun fiyatını yükseltir. Şömine ve barbekülü villa ve daireler, bu özelliğe sahip olmayan konutlara göre her zaman daha kıymetli olur.
21- Balkon: Konutlarda aranan özelliklerdendir. Genişliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler.
22- Oda sayısı: Konutun fiyatını etkileyen bir diğer önemli faktör de oda sayısı. Oda sayısı ve odaların kullanılışlı olması fiyatı artırır.
23- Ulaşım: Konuta ulaşımın kolay ya da zor olması fiyata etki eder. Çevresinde okullar, alışveriş merkezleri olması bina değerini arttırır.
24- Prim getiri potansiyeli: Konutun orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde etki yapar.
25- Semt özelliği: Konutun bulunduğu semt fiyatlandırma açısından çok önemlidir. İyi ve seçkin muhitlerde, konutların fiyatı her zaman için daha yüksek olur.
26- Zemin durumu: Konutun yapıldığı alanın zeminin sağlamlığı fiyatı etkiler. Zemini sağlam konutlar daha pahalı olur.
27- Alışveriş merkezlerine yakınlığı: Konutun alışveriş merkezlerine ve çarşıya yakınlığı önemlidir. Fiyatını yükseltir.
28- Isınma ve güneş alma durumu: Binanın ısıtılmasında kullanılan yöntem fiyata etki eder. En pahalısı A tipi binalarda kullanılan fancoil sistemi. Bundan sonra sırasıyla kat kaloriferi, merkezi kalorifer , doğalgaz soba ve normal sobayla ısıtılan konutlar geliyor. konutun güneş alıp almaması, alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta güneş almayan odaların bulunması konutun fiyatını düşürür. Her zaman için güney cepheli daireler ile kuzey cepheli daireler arasında mutlaka satışlarda fark vardır. Aynı bedele daire alırken güney cepheli olanı tercih ediniz.
29- Katı: Konutun bulunduğu kat fiyat açısından önemlidir. Bodrum, giriş ve en üst katlardaki konutların değeri her zaman düşük olur.
30- Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat üzerinde etkilidir. Müstakil tapulu evler her zaman için ortak tapulu evlere göre avantajlıdır.
31- Aidat: Merkezi ısıtma ve güvenlik gibi etkenler aidatları yükseltir. Alınan hizmetlere göre aidatların düşük olması konutun bulunduğu apartmanın ve sitenin değerini artırır. Alınan hizmete göre aidatın yüksek olması konut açısından dezavantajdır.
32- Malzeme kalitesi: Kapı, pencerede, elektrik ve su tesisatında kullanılan malzemenin belli markaların ürünleri olması konutun fiyatını artırır. İthal markalar (Çin hariç) yerli markalara oranla daha değerlidir.
33- Yapım yılı: Binanın yapıldığı yıl. Binanın kullanıldığı süre uzadıkça konut fiyatları düşer. Türkiye'de 1999'dan sonra yapılan binalar, deprem yönetmeliğine göre yapıldığı için, fiyatı çok yüksek olur.
34- Bina özelliği: Binanın apartman veya bağımsız ev olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı az olduğu için fiyat düşük olur. Villa da ise arsa alanına göre inşaat alanının yoğun olması fiyatı yükseltir.
35- Kira geliri ve satış kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya verildiğindeki getirisinin yüksek olması fiyatını artırır. Ayrıca satılmak istendiğinde hemen satılabilmesi de konutun fiyatı üzerinde olumlu etkiye sahiptir.
36-Kat irtifaklı Kat mülkiyetli Tapu olması halinde Bankaların Konut kredileri almada kolaylık sağlar satarken de avantaj sağlar.
37-Dış cephe:Akrilik boyalı BTB kaplı Cam giydeirme veya siding kaplı olması daire veya binanın değerini değiştirir.
38-Gelir realizesi:Alacağınız konutun kira getirisi ile aldığınız bedel arasındaki kıyaslamayı mutlaka yapınız .100,000 YTL aldığınız bir konutun kira getirisini 10 yıl yani 120 aya bölünüz 100,000 : 120 ay= 833 YTL. Aylık olması gereken kira bedeli 833 YTL olursa iyidir, kira bundan yukarıda olursa çok çok iyidir.
39-Komşularınız: Alacağınız konutta komşularınızı tanıyınız. Atalarımız `'Ev alma Komşu Al `' demişler.
40-Satıcı ve konutu imal eden firma güvencesi: Size konutun satışında danışmanlık eden firmanızın ve şahışların mutlaka iyi seçilmesi, inşaatı imal eden firmanının araştırılması da önemlidir.



Konut kredisi
Konut kredisi, konut satın almak isteyen ihtiyaç sahiplerine verilen, henüz vadeleri 5 ile 20 yıl arasında değişen bireysel kredilerdendir.

Konut kredisi almak için satın alınması düşünelen konutun tamamının bitmiş olması gerekmektedir. Henüz bitmemiş, yakın zamanda bitecek konutlar için kredi düşünülüyorsa kredi talep edilen banka ile özel bir anlaşmaya varılabilir.

Konut kredisi alabilmek için gereken temel belgeler :

1. Kimlik Belgesi (Nüfus Cüzdanı, Ehliyet, Pasaport)
2. Gelir beyannamesi ( Ücretli çalışanlar için )
3. Vergi Levhası ( Serbest çalışanlar için )
4. Alınacak konutun Tapu fotokopisi ya da muadili
 

1-Satın aldığınız emlakta kiracı varsa yapılabilecek şey nedir?

Gayrimenkulün sahibi, mülkü tamamen ya da kısmen, kendisi ya da eşi veya çocukları için bir işyeri olarak kullanma ihtiyacında ise, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durumu ihtarname ile bildirerek, iktisaptan sonraki 6 ay içinde kiracıya tahliye davası açabilir. Bu mülkü, yeni satın alan kişi, eski sahibi ile kiracı arasında yapılmış sözleşmenin tüm hükümlerini de devralmış olur. Bu nedenle kira söz1eşmesinin sonunda ihtiyaç sebebi ile dava açma hakkına sahiptir. Fakat bu sürenin uzun olması halinde, kanun, bu süreyi beklemeden kiracıyı mecurdan tahliye etmek için 6 ay gibi bir süre tanımış ye bu sürenin sonunda mecurun tahliyesi için dava açılabilmesini hükme bağlamıştır. Bunun için meskenin yeni sahibinin, gayrimenkulü satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde noter kanalı ile bir ihtar çekerek burayı satın aldığını, bu meskene ihtiyacı olduğunu bu nedenle de bu tahliyenin istendiğini bildirmesi gerekir.

2-Süresi sona ermeden kira sözleşmesi fesh edilebilir mi?
Feshin haklı nedenleri varsa kiralayan feshi kabul etmek zorundadır. Haklı nedenler kanal proje hatası, binanın çok nemli olması veya ısınamaması gibi evin içerisinde oturulmasını engelleyecek nedenler olarak özetlenebilir

3-Bankaya yatırılan kira bedelinin makbuzu geçerli bir kanıt mı dır?
Kiracı tarafından emlak sahibinin hesabına yatırılan makbuzlar, sadece ‘Kira Bedeli’ olarak yatırıldığına ilişkin bir bölüm eklenirse geçerli bir kanıt olabilir. Aksi hallerde, emlak sahibinin hesabına yatan borç olarak değerlendirilir.

4-Konutu boşaltan kiracıya ait giderler ev sahibi tarafından ödenmeli midir?
Kiracı apartmanda ikamet ettiği süre içerisinde apartman giderlerini ödememiş ve ardından taşınmışsa, yönetici bu giderleri bağımsız bölüm malikinden isteyebilir. Haifa kiracı taşınmamış olsa dahi eğer yönetici kiracıdan giderleri tahsil etmekte zorluk çekiyorsa, tahsilat için evsahibine başvurabilir. Bağımsız bölüm maliki parayı ödedikten sonra kiracısı ile hesaplaşır, yani ona rücu eder. Bu gibi durumların önüne geçmek amacıyla genellikle kiracıdan teminat (güvence) talep edilmektedir. ödemelerden dolayı asıl sorumlu malik olup, kiracı kira borcu kadarından sorumlu olur

5-Kiracımız kendi evi olmasına rağmen, başka bir evde oturuyorsa, evinizden hangi şartlarla tahliye edebilirsiniz?
Aynı belediye sınırları içinde kiracının oturmaya elverişli bir evi bulunması tahliye nedenidir. Fakat kiracının bu evinin kullanılır nitelikte olması gerekir. Konutun bulunduğu yerin konumu, kullanılış biçimi, kiracının sosyal durumuna uygunluğu araştırılır.

6-Sustna ile tazelenen hasılat kirası nasıl sona erdirilir?
Kira kontratı sona ermesine rağmen, mülk sahibi kiracının kalmasına ses çıkarmadığına ye bitiş tarihini izleyen bir aylık süre içinde dava açmadığına ve yine kira söz1eşmesinin bitimini takip eden ayın kirasını kayıt koymaksızın aldığına göre kira sözleşmesi susarak yenilenmiş sayılır. Fakat bu yenileme ile kira sözleşmesi süresiz olarak değil, bir yıl için yenilenmiş olur. Bu şekilde yenilenmiş bir hasilat kirası sözleşmesini sona erdirmek için öncelikle Borçlar Kanunu’nun 287. maddesi gereğince kiracıya, kira bitiş tarihinin altı ay öncesinde, “kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin” ihbar edilmesi gerekir.

7-TV (çevre temizlik vergisi) nasıl ödenebilir?
Önceleri posta havalesi ile de ödeme yapılabilirken artık hemen hemen bütün belediyeler bu amaçla bir banka hesabı açıyorlar. Devamlı ikamet etmediğiniz mülkünüzün vergilerini ödemek için belediyeden bu hesap numaralarını öğrenmeniz ye banka havalesi yolu ile göndermeniz mümkündür.

8-Kiracıdan yönetici olabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici bağımsız bölüm maliklerinin oyu ile seçilir. Bu seçimde sayı ye arsa payı çoğunluğu aranır. Şayet yönetim planına, yöneticilerin bağımsız bölüm malikleri arasından seçileceği hükmü konmuşsa kiracı yönetici seçilemez. Eğer böyle bir hüküm konmamışsa kiracı bile olmayan dışarıdan birinin yönetici olması da mümkündür. Böyle bir hüküm bulunduğu taktirde sadece kat malikleri yöneticilik yapabilir, vekaleten de olsa kat maliki olmayan birisi yöneticilik yapamaz. Ayrıca kiracı yönetici olsa dahi kat malikleri toplantısına katılamaz.

9-Evinizde oturan birinci derece akrabalardan kira alınabilir mi?
Bininci dereceden akrabalardan kira alınabilir. Tabii çeşitli özel durumlar söz konusu olabilir.Örneğin, 3 kardeşten biri anne ye babasıyla beraber yaşar. Ebeveynler öldükten sonra bu kardeş evden çıkmak istemez ise diğer kardeşler ondan evin getirebileceği kiradan paylarına düşeni talep edebilirler.

TAHLİYE TAAHÜDÜ

Kiracının, mecuru, belli bir tarihte, şartsız olarak tahliye edeceğini beyan ettiği belgeye ‘TAHLIYE TAAHÜDÜ “ adı verilir. Kiracı bu belgeye rağmen, taahhüt ettiği tarihte kiralananı tahliye etmediği taktirde, hukuk sistemimiz, kiralayana, icra takibi ye tahliye davası hakkı vermiştir. Hukuk sistemimiz, kira sözleşmesi yapılırken alınan tahliye taahhüdünü, geçersiz saymaktadır. (serbest iradeyle alınmadığı, kiracının zor durumundan yararlanılarak alındığı gerekçesiyle) Bu nedenle taahhüt edilen tarih ne olursa olsun, tanzim tarihi kira sözleşmesinin başlangıcıyla aynı olan veya çok yakın olan tahliye taahhütleri hukuken geçersizdir. Tahliye taahhüdüne dayanan icra takibi veya tahliye davasının, taahhüt edilen zamandan itibaren 1 ay içinde açılması zorunludur. Aksi taktirde tahliye taahhüdü geçersiz kalır. Ayrıca dava açılabilmesi veya icra takibi yapılabilmesi için, taahhüt tarihinden 30 gün önce kiracıya ihtar çekilmelidir.

Kira artışını nasıl yapmalıyım?
- Yıllık kira artışını D.İ.E'nin açıkladığı TEFE ve TÜFE oranlarının ortalamasını alarak yapmak hem kiracıyı hem mal sahibini zarara uğratmaz. İleride bir problem çıkmasının önüne geçer.

Kira kontratında en fazla kaç kefil bulunmalıdır?
- Kefil sayısını istediğiniz kadar yapabilirsiniz.

Gayrimenkul alırken-satarken nelere dikkat etmeliyim?
- Alacağınız gayrimenkulün gerçek sahibini bulun.
- Tapu Sicil Müdürlüğü'nde imza atmadan önce imzalanacak belgeyi mutlaka çok dikkatlice okuyun.
- Gayrimenkul satış işleminde satıcı imzadan önce gayrimenkulün değerini almalıdır.
- Alacağınız gayrimenkulün üzerinde herhangi bir ipotek veya borcu olup olmadığını araştırın.

Satış bedeli nasıl belirlenir?
- Gayrimenkulün emlak vergi beyannamesinde gösterilen değer Maliye Bakanlığı'nca açıklanan oran ile çarpılarak satış bedeli belirlenir.

İrtifak hakkı nedir?
- Gayrimenkul sahibinin, gayrimenkulu başkasının kullanmasına izin vermesi ve mülkiyet hakkını sınırlamasıdır.

Hibe nedir?
- Bir malın mülkiyetinin bir bedel almaksızın başka bir şahsa devredilmesine denir.

Satış işleminde gerekli belgeler nelerdir?
- Alıcı ve satıcının nüfus cüzdanı.
- Satıcının 1 adet, alıcının 2 adet fotoğrafı ( son altı ay içerisinde çekilmiş.)
- Alıcı ve satıcının vergi numaralarını gösteren Vergi Dairesi'nden alınmış belge.

Veraset beyannamesi içim gerekli belgeler nelerdir?
- Veraset ilamının aslı veya onaylı örneği.
- Murisin ölünceye kadar orada oturduğunu gösteren muhtarlıktan alınan ilmühaber.
- Bankada ki paralar için faizli bakiyeyi gösteren bankadan alınmış belge.
- Araba için ruhsat fotokopisi.
- Tapu fotokopisi.
- Damga pulu.

İpotek nedir?
- Mevcut olan veya ileride olacak bir alacağın sağlanabilmesi için taşınmazın teminat olarak gösterilmesidir.

Satış vaadi ne demektir?
- Taşınmazın satışının bir başkasına vaad edilmesidir.Satış vaadi taşınmazın kesin satışı demek değil,satış yapma taahhüdüdür.



Zorunlu Deprem Sigortası'nın getirdikleri

DOĞAL AFET SİGORTALARI KURUMU (DASK) NEDİR?

Doğal Afet Sigortaları Kurumu, Zorunlu Deprem Sigortası yapmak üzere, 587 sayılı Zorunlu Deprem Sigortası'na Dair Kanun Hükmünde Kararname ile kurulmuş olan kamu tüzel kişiliğini haiz, kar amacı gütmeyen ve sigortacılıkta "sigorta havuzu" adı verilen yapı esas alınarak düzenlenmiş bir kurumdur.



Devletin bütçe imkanlarıyla ilişkili olmaksızın ve maddi kayıpları derhal telafi eden somut bir güvence almış olacaksınız.
Kendi eviniz depremden etkilenmese bile ödeyeceğiniz küçük miktardaki sigorta primleri, evi hasar gören afetzedelere yapılacak tazminat ödemelerinde kullanıldığından sosyal dayanışmanın gereğini en güzel şekilde yerine getirmiş olacaksınız.
Deprem hasarlarının karşılanması için amaçlanan uzun vadeli kaynak birikimine küçük primlerinizle katkı
sağlamış olacaksınız.
Yapı standartlarının uygulanmasına, sağlıklı yapılaşmaya ve modern bir toplumsal yapının oluşturulmasına önemli bir katkıda bulunmuş olacaksınız.

DASK'IN KURULMASIYLA AMAÇLANAN NEDİR?

Zorunlu deprem sigortasını sunmakta olan DASK'ın temel amaçları şu şekilde özetlenebilir:

- Kapsamdaki bütün konutları, ödenebilir bir prim karşılığında depreme karşı sigorta güvencesi altına almak,
- Yurtiçinde risk paylaşımını sağlamak, aynı zamanda deprem hasarlarının neden olacağı mali yükü sigorta yoluyla uluslararası reasürans ve sermaye piyasalarına dağıtmak,
- Devletin depremlerden (özellikle deprem sonrası afet konutları inşasından) kaynaklanan mali yükünü azaltmak,
- Sigorta sistemini sağlıklı yapı üretiminde bir araç olarak kullanmak,
- Deprem hasarlarının karşılanmasında uzun vadeli kaynak birikimini temin etmek,
- Toplumda sigorta bilincinin gelişmesine katkıda bulunmak.

Zorunlu Deprem Sigortası uygulaması ile; konut sahiplerine konutları ile ilgili olarak, Devletin bütçe imkanları ile ilişkili olmaksızın ve maddi kayıpları derhal telafi eden somut bir güvence temin edilmektedir. Aynı zamanda, ödenen küçük miktardaki sigorta primleri yoluyla sosyal dayanışmanın gereği en iyi şekilde gerçekleştirilmiş olmakta, ülke çapında risk paylaşımı ve dayanışma sağlanmakta, yeterli iç kaynaklar birikinceye kadar riskin belli bir kısmı reasürans yoluyla uluslararası piyasalara aktarılmakta, deprem nedeniyle Devlet bütçesi üzerinde oluşan mali yük azalacağından muhtemel ek vergiler önlenmiş olmaktadır.

DASK İLE SİGORTA ŞİRKETLERİNİN İLİŞKİSİ NEDİR?

Zorunlu Deprem Sigortası teminatı DASK tarafından sunulmakla birlikte poliçeler sigorta şirketleri tarafından DASK nam ve hesabına düzenlenmektedir. Diğer bir anlatımla, DASK'ın pazarlama fonksiyonu, sigorta şirketleri ve acenteleri tarafından yerine getirilmektedir. Sigorta şirketleri kendi üzerlerinde hiç bir risk tutmadan riski ve primi Kuruma devretmektedir.

DASK nam ve hesabına Zorunlu Deprem Sigortası sözleşmesi yapmaya yetkili sigorta şirketlerine, kendileri veya acenteleri tarafından yapılan Zorunlu Deprem Sigortası primi tutarı üzerinden İstanbul ili dahilinde bulunan rizikolar için %12.5 oranında, diğer illerde bulunan rizikolar için %17.5 oranında komisyon ödenmektedir.

DASK'IN HASAR ÖDEME KAPASİTESİ NEDİR? TOPLANAN PRİMLER MUHTEMEL HASAR ÖDEMELERİNİ KARŞILAYABİLECEK Mİ?

DASK'ın olası bir deprem durumunda muhtemel yükümlülükleri ile ilgili olarak yeterli kaynağı bulunmaktadır. Bu kaynaklar temel olarak; toplanan prim gelirlerinden, reasürans korumasından ve hasar durumunda Dünya Bankasınca sağlanacak ek finansmandan oluşmaktadır.

2006 yılı için toplam 920 milyon EURO tutarında reasürans koruması temin edilmiştir. Bu korumanın tamamı, uluslararası derecelendirme kuruluşlarınca en az A ve üzeri düzeyde derecelendirilen reasürörlerden sağlanmıştır.

Bu itibarla, DASK'ın 2005 yılı için toplam ödeme gücü 1,1 milyar EURO'nun üzerinde bulunmaktadır. Bu miktar DASK'ın 2006 yılındaki tahmini yükümlülüklerini fazlasıyla karşılayacak düzeydedir.



Zorunlu Deprem Sigortası Kapsamı:

27.12.1999 tarihinde Resmi Gazete' de yayımlanarak yürürlüğe girmiş olan 587 sayılı "Zorunlu Deprem Sigortasına Dair Kanun Hükmünde Kararname" gereğince, 27.09.2000 tarihinden itibaren, 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler, tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar, bu binalar içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle Devlet tarafından yaptırılan veya verilen kredi ile yapılan meskenler zorunlu deprem sigortasına tabidir. Bu sigorta ile, depremin, yangın, infilak ve yer kayması dahil, sigortalı binalarda ve temellerinde, doğrudan neden olacağı maddi zararlar (merdivenler, asansörler, çatılar ve bacalarda meydana gelenler de dahil olmak üzere), sigorta
bedeline kadar Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından teminat altına alınmıştır.

Zorunlu Deprem Sigortası Kapsamı Dışında Kalan Binalar:

Kamu kurum ve kuruluşlarına ait binalar,
Köy yerleşim alanlarında yapılan binalar,
Tamamı ticari veya sınai amaçlarla kullanılan binalar,
27 Aralık 1999 tarihinden sonra inşa
edilmiş olan ancak ilgili mevzuat
çerçevesinde inşaat ruhsatı bulunmayan
binalar.

Zorunlu Deprem Sigortası Teminatı Dışında Kalan Haller:

Enkaz kaldırma masrafları, yer kayması, iş durması, kira kaybı,alternatif ikametgah ve işyeri masrafları, mali sorumluluklar ve benzeri başkaca ileri sürülebilecek diğer bütün dolaylı zararlar,
Her türlü taşınır mal, eşya ve benzerleri,
Ölüm dahil olmak üzere tüm bedeni zararlar,
Manevi tazminat talepleri